登記 (不動産登記)

一般 には 権利関係 などを 公示 するため 法務局 に備える 登記簿 に 記載 すること、又は、その 記載 を言います。 不動産登記、商業登記、船舶登記などの種類がありますが、単に 登記 というときは、 不動産登記 を指すことが多いので 不動産登記 について詳しく記述します。

不動産登記について

不動産 （ 土地 ・ 建物 ）の 物理的現況 及び 私法上 の 権利関係 を 公示 することを 目的 とする登記で、 取引 の 安全 を 保護する役割 があります。 不動産 の 物理的現況 を 公示 する「 表示 に関する 登記 」と、 権利関係 を 公示 する「 権利 に関する登記 」の２種類に分かれます。 【 表示に関する登記 】に関しては 土地家屋調査士 が、【 権利に関する登記 】に関しては 司法書士 が 他人 から 依頼 を受け 業務 を行う事ができます。

不動産登記 の 効力

不動産 に関する 物権 の 得喪変更（物権変動） を 第三者 に 対抗 するためには、 不動産登記 （ 権利に関する登記 ）をする 必要 があります（民法１７７条）。

例えば、 不動産 を 購入した者 は、 売買契約 によって 所有権 を 取得 しますが、その 登記 を怠ると、 第三者 に 所有権 を 主張 できないという 不利益 を受けます（場合によっては 所有権 を失うこともあります）。

これは、登記を 信頼 して 取引 に入った 第三者 を 保護 するとともに、このような 不利益 を受けないために 権利者 が登記を 具備 するよう促すことによって、 実際 の 権利関係 と 登記 が 一致する状態 を維持するためとされています。これによって、 登記 を 信頼 して 取引関係 に入ることが可能になり、取引の安全が担保される効果があります。

ただし、上記の反面、実際には 無権利者 であるのに、 権利者 であるかのような登記がされていたとしても、これを 信頼 して 無権利者 から買い受けた者は保護されません（ 不動産登記 には 公信力 がありません）。

もっとも、真の 権利者 が 虚偽 の登記の作出に自ら関与していたり、 虚偽 の 登記 を知りながら放置していたりして、真の 権利者 に 帰責性 がある場合には、民法９４条２項（ 虚偽表示 ）を 類推適用 し、 登記名義人 から 善意 で 取得 した 第三者 は、 権利 を 取得 するとする 判例 もあります。これは、 一定 の 場合 に限って 公信力 を認めたのと 同様 の 効果 を生むこととなります。